Ratios immobiliers

Voici certaines formules mathématiques pour les investisseurs de multilogements.

 

Multiplicateur de revenu brut d'un bloc appartement

Prix de vente ÷ Revenus annuels bruts
Un bon résultat doit être inférieur à 13 fois le revenu brut

 

Multiplicateur de revenu net

Prix de vente ÷ Revenus annuels net

Un bon résultat doit être inférieur à 15 fois le revenu net

 

Prix à la porte

Prix de vente ÷ Nombre de logements

Un bon résultat ne doit pas excéder 120 000$ de la porte

 

Calcul du rendement courant

(Loyers nets – Dépenses) ÷ Prix d’achat

Un bon résultat doit être supérieur à 6%

 

Calcul de la plus-value

Valeur de l’immeuble à l’achat + 2% d’inflation – Le coût à l’achat
2% est la cible à long terme conseiller par la banque du Canada

 

Calcul du rendement sur l’actif

(Loyers nets - Dépenses) + Plus-value ÷ Prix d’achat
Un bon résultat doit être supérieur à 8%

 

Calcul du rendement sur la mise de fonds

(Encaisse + Remb. en capital sur le prêt + Plus-value) ÷ Mise de fond

Le remboursement en capital se calcule après un an
Un bon rendement sur la mise de fonds doit être supérieur à 10%

 

Calcul de l’encaisse

Loyers nets – Dépenses – Versements hypothécaires

 

 

 

Calculer le rendement espéré d'un PLEX

 

Lorsqu'il est question du multiplicateur de revenu brut et du prix à la porte pour évaluer la rentabilité d’une propriété. Ces deux indicateurs, quoique précieux, ont leurs faiblesses.

 

Le multiplicateur du revenu brut, par exemple, ne s’intéresse qu’aux revenus et néglige de considérer les dépenses comme le chauffage, par exemple. 

 

Ainsi, si deux immeubles génèrent un revenu identique, mais que, pour un d’entre eux, le chauffage est aux frais du propriétaire, sa rentabilité sera beaucoup plus faible, même si les deux immeubles ont exactement le même multiplicateur de revenu brut.

 

Quant à l’indicateur du prix à la porte, il est encore moins précis que le multiplicateur du revenu brut parce qu’il ne tient compte ni du revenu des loyers ni des dépenses. Ainsi, un immeuble ayant un prix à la porte de 100 000 $ mais dont les loyers sont élevés pourra très bien s’avérer plus rentable qu’un autre plex dont le prix à la porte est de 80 000 $, mais avec des loyers bon marché.

 

Afin de fixer un prix d’achat, vous devez être en mesure de déterminer le rendement que vous voulez obtenir avec votre immeuble. En tant qu’investisseur, vous devez aussi préciser vos attentes et objectifs en cette matière.

Voici les deux mesures de rendement qui s’appliquent à l’immobilier et les taux auxquels les investisseurs s’attendent.

 

 - Le rendement de l’immeuble, plus communément appelé le rendement sur l’actif.

 

 - Le rendement sur la mise de fonds, appelé aussi le rendement sur l’avoir.

 

Dans les deux cas, il s’agit du rendement calculé avant impôt.

 

Pour calculer le rendement d’un immeuble, il faut donc poser des hypothèses d’appréciation de sa valeur dans le temps. Je vous suggère de travailler à partir d’un taux d’inflation de 2 %, soit la cible à long terme de la Banque du Canada concernant la variation annuelle de l’indice des prix à la consommation. C’est prudent et réaliste.


Voici comment procéder pour évaluer si l’achat est intéressant

 

Cherchez un investissement immobilier qui vous donnera un rendement sur l’actif supérieur au taux d’intérêt hypothécaire de long terme, afin de bénéficier d’un effet de levier positif. Le fun en immo, c’est de faire de l’argent avec l’argent des autres. Encore faut-il que la propriété rapporte plus que ce que coûte l’emprunt. Si vous empruntez à un taux de 5 % à la banque et que votre immeuble donne 8 %, l’immeuble paie l’emprunt, et il vous reste 3 % dans vos poches pour parer aux imprévus, comme une hausse de l’impôt foncier, des réparations urgentes à effectuer, etc.

 

Cherchez un immeuble qui vous donnera un rendement sur la mise de fonds supérieur à 10 % pour récompenser le risque associé un investissement immobilier par rapport à un placement sans risque, dans un certificat de dépôt par exemple. Pareil investissement donne du 4 % environ.

 

Idéalement, cherchez un immeuble qui rapportera de l’argent le plus rapidement possible. Les loyers doivent être suffisamment élevés pour couvrir à la fois les frais d’exploitation et les frais d’intérêts. De cette façon, l’immeuble se paie tout seul ou presque.

 

Conclusion


Actuellement, faire de l’argent en immobilier est toujours possible, mais il faut prendre plus de risque qu’avant et travailler fort.


Selon la grille d’analyse, il faut un rendement sur l’immeuble supérieur au taux d’intérêt, et il faut aussi un rendement sur la mise de fonds d’au moins 10 % par année et des loyers qui paient les dépenses d’exploitation et les frais d’intérêts le plus tôt possible.

 

 

Source : Dubuc, André. «Comment acheter mon premier PLEX», février 2007, p. 95-112

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